¿Qué son las FIBRAs?
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¿Quieres invertir en bienes raíces, pero no tienes el capital necesario para empezar, o preferirías no tener que administrar las propiedades tú misma? Las FIBRAs son para ti 🏘️.
💡 Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs) son un vehículo de inversión que te permite invertir en bienes raíces sin necesidad de poseer un inmueble como tal.
En lugar de comprar una casa o departamento para rentarlo o venderlo, puedes invertir directamente en una compañía que se encarga de rentar, vender y administrar inmuebles y tú solamente recibir los ingresos de esas transacciones.
Analogías 🔗
Para entender mejor el concepto de las FIBRAs, tengo tres analogías para ti:
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🏡 Invertir en una FIBRA que posee plazas comerciales es como ser dueño temporal de uno de los bloques con los que se construyeron esas plazas. Y por ser dueño de esos bloques, te corresponde una parte proporcional de las rentas que las plazas generen.
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🏡 Una FIBRA es como un fondo de inversión, pero en vez de estar conformado por acciones y bonos, está conformado por propiedades e hipotecas.
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🏡 Comprar una FIBRA es como comprar un ETF, pero en lugar de una canasta de acciones, es una canasta diversificada de inmuebles. Y en lugar de comprar un título del ETF, estás comprando un Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI).
🤯 En pocas palabras, al invertir en una FIBRA, estás invirtiendo en un portafolio diversificado de muchas propiedades, sin tener que administrarlas ni preocuparte por ellas.
¿Cómo compro FIBRAs? 🔗
Cualquier persona con acceso a una casa de bolsa puede comenzar a invertir en bienes raíces a través de las FIBRAs. Esto es posible porque estas cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores 💰.
Es tan sencillo como abrir una cuenta en una casa de bolsa y comprar un CBFI.
Por ejemplo, podrías comprar Fibra Uno (FUNO), la primera FIBRA de México, desde tu broker de preferencia:
En este momento está alrededor de $21 pesos.
$21 pesos y en automático estás invirtiendo en más de 600 propiedades, desde parques industriales y centros comerciales, hasta plazas y oficinas.
Pero si tú no eres dueño como tal de una propiedad, ¿cómo ganas dinero?
¿Cómo gano dinero con las FIBRAs? 🔗
En los bienes raíces tradicionales ganas dinero, principalmente, por la renta o venta directa de una inmueble. Las FIBRAs funcionan un poco diferente.
Las FIBRAs te pueden dar rendimientos de dos formas:
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💵 Por plusvalía. Como cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, su precio fluctúa a lo largo del tiempo. Si vendes tus CBFIs de FIBRAs a un precio más alto del que los compraste, obtienes una ganancia de capital.
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💵 Por las distribuciones de efectivo. Como estás invirtiendo en propiedades que están rentadas, tú, como inversionista de esa FIBRA, tienes derecho a recibir una parte proporcional de las rentas generadas.
La primera forma, por plusvalía, es prácticamente como funcionan las acciones. Compras una acción a $100 pesos, la vendes a $150 y tienes una ganancia bruta de $50 pesos.
La segunda forma te podría parecer más desconocida, pues solo por mantener los CBFIs te estarán distribuyendo efectivo cada cierto tiempo. Esto sucede cada tres meses, usualmente, pero el periodo es definido por la FIBRA en que inviertas.
Estas distribuciones de efectivo son coloquialmente conocidas como "dividendos", aunque no lo son en el sentido estricto de la palabra porque tributan de forma distinta. Aun así, de aquí en adelante les diremos dividendos.
La cantidad de dividendos que recibes de las rentas es la cantidad después de haber cubierto los costos de administración del portafolio de inmuebles.
Por ejemplo, si una FIBRA tiene los siguientes ingresos y gastos:
Lo que te toca de los $100 pesos de ingresos son $25 pesos (100 - 40 - 25 - 10 = 25). Este dividendo es un monto bruto, antes de impuestos.
Pareciera poco, pero las FIBRAs están obligadas, por ley, a repartir prácticamente todas sus utilidades.
🦴 El 95% del resultado fiscal neto (RFN) es repartido en forma de dividendos, tal y como lo marca la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR).
Impuestos por inversión en FIBRAs 🔗
Otro tema muy importante de toda inversión son los impuestos. ¿Qué beneficios o desventajas fiscales tienen las FIBRAs? ¿Qué tanto te toca tributar?
Para resolver estas y otras preguntas, escribí este otro post:
En resumen, y solo para personas físicas...
- 👉 Las ganancias de capital están exentas de ISR.
- 👉 Los dividendos retienen el 30% de ISR, pero se puede acreditar la mayoría en tu declaración anual (obtener saldo a favor).
- 👉 Los ingresos por FIBRAs se declaran como arrendamiento. Necesitas aumentar tus obligaciones fiscales ante el SAT.
¿Me conviene invertir en FIBRAs en lugar de en bienes raíces? 🔗
Es una muy buena pregunta. Después de lo que has leído, quizá te sientas más inclinado hacia una inversión que a otra.
Pero para ayudarte a decidir, preparé este otro post:
En resumen...
- 🏘️ Escoge invertir directamente en bienes raíces si:
- 👉 Conoces bien cómo funciona el mercado de inmuebles.
- 👉 Quieres tener más control sobre la administración y flujo de efectivo de tus propiedades.
- 👉 No tienes urgencia o necesidad de tener dinero líquido.
- 👉 Tienes un buen capital para comenzar. O, en su defecto, te sientes cómoda utilizando una o más hipotecas para financiar tus propiedades.
- 📊 Escoge invertir en FIBRAs si:
- 👉 No quieres gastar mucho de tu tiempo investigando y manejando bienes raíces directamente.
- 👉 Quieres un flujo de efectivo estable, por más pequeño que sea, a través de dividendos y ganancias capitales.
- 👉 Prefieres un portafolio diversificado de inmuebles desde el inicio.
- 👉 No tienes mucho capital inicial para invertir en propiedades y su mantenimiento, pero te interesa tener estos activos en tu portafolio.
Un poco de historia 🔗
La dejé al final, para no aburrirte desde el inicio.
Los inversionistas tenían el deseo y la necesidad de invertir pasivamente en portafolios diversificados de bienes raíces que generaran ingresos recurrentes, sin la necesidad de incurrir en doble tributación.
Por doble tributación me refiero a:
- El impuesto que tendría que pagar una compañía por manejar dicho portafolio y;
- El impuesto que pagaría el inversionista individual por los ingresos de distribuciones de efectivo.
Invertir de esta forma era posible en Estados Unidos en los años 1880s a los 1930s, pero justo en estos años entró en vigor la doble tributación y esos vehículos de inversión dejaron de ser viables.
Las FIBRAs nacen, entonces, para cubrir estas necesidades.
💡 El concepto detrás de las FIBRAs nace en Estados Unidos, en donde se conocen como REITs (Real Estate Investment Trusts).
En 1960, Eisenhower, el presidente de Estados Unidos en ese momento, firmó el Real Estate Investment Trust Act, el cual permitía justo lo que los inversionistas estaban buscando: una forma de invertir públicamente en un portafolio diversificado de bienes raíces sin incurrir en doble tributación.
La primera FIBRA, o REIT, se creó en 1961 y fue American Realty Trust.
Pero en México las primeras FIBRAs se autorizaron en 2011, ¡51 años después! La primera FIBRA en salir al mercado fue Fibra Uno (FUNO), enfocada en propiedades de tipo industrial, comercial y oficinas.
Para cerrar 🔗
Con esto deberías tener suficiente información para hacer una decisión informada sobre tus inversiones en bienes raíces.
Si algo se me está pasando, mándame un DM en Twitter y me encargo de arreglarlo 😉.
Gracias por leerme ❤️🔥
Fuentes y enlaces relacionados 🔗
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